Zamknięte Podziel się



Język pl




-


































-


-


-



Szukaj według numeru oferty lub słowa kluczowego

Najczęściej zadawane pytania




Co to jest umowa sprzedaży?

Umowa sprzedaży jest umową prawną dotyczącą wymiany dóbr, przekazującą własność od sprzedającego do nabywcy po uzgodnionej cenie. Jest to rodzaj umowy prawnej, która w przypadku nieruchomości jest przekazaniem prawa własności domu, mieszkania czy działki na rzecz nabywcy.

Jakie są wymogi formalne, dotyczące umowy o sprzedaży?

  • Umowa ma formę pisemną
  • Wszystkie umowy są spisywane przez adwokata, lub w biurze notarialnym

Bez spełnienia powyższych wymogów, w hipotece nie zostanie zarejestrowany wpis o nabyciu nieruchomości.

Jaka jest obligatoryjna treść umowy o sprzedaży?

W umowie należy zawrzeć odpowiednie dane, stosownie do notarialnych, czy adwokackich procedur prawnych. Poniżej przedstawiamy najważniejsze elementy umowy.

  • Dane osobowe stron (imię, nazwisko, data urodzenia, panieńskie nazwisko matki, adres zamieszkania, nr PESEL, w przypadku firmy nazwa, adres siedziby, numer NIP)
  • Szczegóły opisujące własność (nazwa miejscowości, numer działki ewidencyjnej)
  • Narodowość stron
  • Data i miejsce realizacji umowy
  • Parafy stron (włącznie ze świadkami) na wszystkich częściach umowy, na każdej stronie , w przypadku umowy zawierającej wiele stron.

Jak mogę zminimalizować prawdopodobieństwo oszustwa?

  • wybierz rzetelnego przedstawiciela prawnego
  • czytaj każdy dokument dokładnie
  • działaj z właściwą troską i zapobiegliwością

Co powinienem uwzględnić w wyborze przedstawiciela prawnego?

Bardzo ważny jest wybór pewnego przedstawiciela prawnego. Odpowiedni przedstawiciel prawny, stosownie do jego rzetelności i wiedzy fachowej, zwraca uwagę na subtelności prawnego tytułu własności.

Nabywca powinien mieć przy sobie umowę sporządzoną przez jego przedstawiciela prawnego (odpowiedzialnego przed nim) lub strony wybierają prawnego przedstawiciela sprzedawcy, prosząc go o przedstawienie wzoru umowy do wglądu przed jej podpisaniem. Każde pojedyncze słowo może istotnie zmienić znaczenie tekstu.

Radzimy zawsze angażować przedstawiciela prawnego zarówno do nadzorowania procedury notarialnej, jak i dostarczenia wzoru umowy. Zminimalizuje to potencjalne problemy

Na co zwrócić szczególną uwagę w przedstawionej dokumentacji?

    Odczytanie i interpretację dokumentów powinno się rozpocząć się od dokumentu tytułu własności, zawierającego nazwisko właściciela, identyfikację własności, datę sporządzenia, obciążenia i przeszkody, itp. Tytuł własności nie może być starszy, niż 30 dni. (Jest to ważne, gdyż zmiany w stanie prawnym własności mogą być wprowadzone nawet w dniu spisywania umowy sprzedaży - włączając nabycie własności, lub długotrwały spór sądowy). Bardziej zapobiegliwi prawnicy zazwyczaj sprawdzają dokument tytułu własności na dzień zawarcia umowy lub przed zapłatą ceny nabycia.
Dodatkowo tytuł własności , dokument fundacyjny musi także zawierać wszystkie niezbędne detale dotyczące własności. Dokument fundacyjny wyjaśnia dokładnie, jakie są części nieruchomości.
Upewnij się, że przeczytałeś ostateczną wersję umowy dostatecznie uważnie: nawet jeśli różnice między oryginałem a projektem są niewielkie, wyeliminuje to późniejsze nieporozumienia i błędy drukarskie. Chęć zaoszczędzenia kilku minut może stać się przyczyną wieloletnich sporów sądowych lub nawet utraty własności.

Co należy do obowiązków sprzedającego?

Sprzedający musi poinformować nabywcę o wszystkich cechach nieruchomości, okolicznościach i warunkach. Co więcej, sprzedający musi zapoznać nabywcę z dokumentami dotyczącymi takich okoliczności jak obciążenia i klauzule.

W przypadku gdy sprzedający nie wypełni tych obowiązków, nabywca może:

  • żądać obniżenia ceny sprzedaży
  • unieważnić umowę
  • żądać odszkodowania

Nabywca nie może żądać odszkodowania w przypadku niesprawdzenia zapisów w księdze wieczystej.

Co może być potencjalną przeszkodą prawną?

Jest konieczne dokładne przeczytanie i przeanalizowanie  tytułu własności, najlepiej z pomocą profesjonalisty. Nawet najdrobniejsze detale mogące mieć istotne znaczenie.

Sprzedający jest zobowiązany przedstawić tytuł własności i wystawić własność wolną od obciążeń i przeszkód prawnych. Nabywca może żądać odszkodowania za spłatę obciążeń lub samemu spłacić obciążenia na koszt sprzedającego.

Obciążenia wykazane w księdze wieczystej to:
  •    dzierżawa wieczysta
Własność może być ograniczona do dzierżawy wieczystej. Osoba sprzedająca przelewa wówczas swoje prawa na nabywcę w tej samej formie. Zgoda osoby upoważnionej do dzierżawienia wieczystego nie jest warunkiem ważności umowy sprzedaży, jednak w przypadku dzierżawy wieczystej dożywotniej osoba upoważniona może rozporządzić własnością po śmierci dzierżawcy. Zapłata ceny sprzedaży lub jej ostatnia rata ma miejsce po tym, gdy osoba upoważniona do dzierżawienia wieczystego uchyli to prawo.
  •     obciążenie hipoteki
Jeśli nieruchomość ma obciążoną hipotekę umowa sprzedaży może być zawarta mimo istniejących obciążeń. Nie jest potrzebne żadne oświadczenie czy zgoda od zastawcy hipotecznego. W zgodzie ze stosowaną praktyką, sprzedający podejmuje zobowiązanie do zdjęcia obciążenia w określonym czasie lub nabywca wpłaca część ceny zakupu niezbędną do uwolnienia zastawu hipotecznego w zastaw przedstawicielowi prawnemu.

Kwota obciążeń, osoby i metody płacenia im zawsze powinny być włączone do umowy (jest to ważne, ponieważ kwota wykazana w księdze wieczystej wykazuje jej wartość w momencie dokonania wpisu, a nie wartość z chwili dokonania transakcji).
  •    prawo pierwokupu i obciążeń
Prawo pierwokupu i obciążeń stosuje się najczęściej jako zabezpieczenie zastawu hipotecznego w dokumencie tytułu własności nieruchomości. Umowa sporządzona w czasie obowiązywania prawa pierwokupu i obciążeń jest nieważna.

W przypadku prawa pierwokupu i obciążeń zabezpieczających umowę dziedziczenia, przyszły spadkobierca musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy. Prawo pierwokupu i obciążeń zawsze jest wykazane w rejestrze księgi wieczystej, a odnośne dokumenty zawsze są dostępne w hipotece, gdzie rejestrowany jest aktualny stan prawny. Zaleca się wynająć profesjonalnego doradcę prawnego, do zbadania aktualnego stanu prawnego i źródłowych dokumentów dotyczących prawa pierwokupu.
  •     serwituty; prawo do egzekucji, prawo do eksploatacji itp.

Jakich wydatków należy oczekiwać przy umowie sprzedaży?

Stosowaną praktyką jest, że sprzedający ponosi koszty związane z wydaniem własności, wyjaśnieniem stanu pokazanego w rejestrach ksiąg wieczystych (zapłatę długów z tytułu zastawu hipotecznego itp.) i koszty podatków z tym związanych.

Nabywca ponosi koszty sporządzenia umowy (honorarium dla prawników itp.), opłaty skarbowe związane z nabyciem prawa własności i koszty wprowadzenia stosownych zmian w rejestrach ksiąg wieczystych (jest to prawny obowiązek związany z procedurą rejestracji własności).

Rynkowa cena obsługi prawnej zawiera się między 0,5 a 1,5 % ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość procentowa jest niewystarczająca, minimalna wartość opłaty jest określona przez prawnika.

Wysokość opłat skarbowych jest ustalona przez dekret Ministerstwa Sprawiedliwości, odpowiednio do wartości konkretnego przypadku.

Stosowaną praktyką jest, że sprzedający ponosi koszty związane z wydaniem własności, wyjaśnieniem stanu pokazanego w rejestrach ksiąg wieczystych (zapłatę długów z tytułu zastawu hipotecznego itp.) i koszty podatków z tym związanych.

Nabywca ponosi koszty sporządzenia umowy (honorarium dla prawników itp.), opłaty skarbowe związane z nabyciem prawa własności i koszty wprowadzenia stosownych zmian w rejestrach ksiąg wieczystych (jest to prawny obowiązek związany z procedurą rejestracji własności).

Rynkowa cena obsługi prawnej zawiera się między 0,5 a 1,5 % ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość procentowa jest niewystarczająca, minimalna wartość opłaty jest określona przez prawnika.
Wysokość opłat skarbowych jest ustalona przez dekret Ministerstwa Sprawiedliwości, odpowiednio do wartości konkretnego przypadku.