Zamknięte Podziel się



Język pl




-


































-


-


-



Szukaj według numeru oferty lub słowa kluczowego

Informacje dla właścicieli nieruchomości




Informacje dla właścicieli nieruchomości

Prezentacja nieruchomości

Wiedza o wszystkich cechach domu czy apartamentu jest bardzo ważna, ale porozumienie z potencjalnym nabywcą jest istotą podczas prezentacji nieruchomości do sprzedaży. Nasi doradcy mają wszechstronną wiedzę o domach, mieszkania i apartamentach, tak samo jak o gustach, potrzebach i wymaganiach naszych klientów. Przy dużym prawdopodobieństwie, iż Ty jako debiutujący właściciel możesz nieświadomie udzielić niekorzystnych informacji potencjalnemu klientowi, najlepiej uniknąć bezpośredniego komunikowania się i zdać się całkowicie na agenta. Na pewno nie jest dobrym rozwiązaniem posadzić klienta, proponować mu drinka i prosić go o opinię. Pamiętaj, nasi pracownicy mówią w wielu językach, obsługują wiele narodowości, a dzięki doświadczeniu mają możliwości obiektywnej oceny Twoich szans na wynajęcie lub sprzedaż Twojej nieruchomości. Jeśli chcesz przekazać potencjalnemu klientowi trochę informacji dotyczących nieruchomości, proszę wcześniej spytaj się o opinię agenta. Poza tym radzimy abyś przybył na swą nieruchomość 20 minut przed czasem, by potencjalny klient nie musiał czekać.
W międzyczasie zalecamy następujące działania:
  • Zaaranżuj otoczenie tak, by posesja była dobrze oświetlona
  • Wyrzuć wszystkie niepotrzebna śmieci
  • Otwórz okna, by wpuścić świeże powietrze
  • Sprawdź uszczelnienia wody, by ustrzec się odoru
  • Sprawdź temperaturę
  • Spraw by była miła atmosfera
Zawsze pokazuj w pierwszej kolejności ważne fragmenty posiadłości. Jest właściwe pokazywać części w następującej kolejności:
  • Salon
  • Kuchnię
  • Sypialnie
  • Łazienki
  • Pozostałe

Negocjacje / umowa

Zawsze bądź pozytywny i unikaj wypowiadania jakichkolwiek opinii w czasie całego procesu negocjacji. Weź pod uwagę, że nasz klient jest z innego środowiska i innych nawyków kulturowych. Dlatego może mieć potrzeby i zwyczaje, które mogą wydawać się dziwne. Jakiekolwiek dyskusje odnośnie tych potrzeb czy zwyczajów powinno sie pozostawić agentowi. Zwróć uwagę, że nasz dzierżawca jest zazwyczaj w komfortowej sytuacji finansowej i dlatego przywykł do jakości. Zazwyczaj dobrze jest zaspokoić jego zachcianki.
Po sprawdzeniu wszystkich głównych miejsc wymienionych wyżej ważne jest zwrócić uwagę na szczegóły. W związku z tym wszystko, co ważne powinno być dołączone do umowy. Aktualne dokumenty – na przykład dokument własności, lista mebli, i – w przypadku firmy – wyjątkowe znaczenie ma autoryzacja podpisów.

Co to jest umowa sprzedaży?

Umowa sprzedaży jest umową prawną dotyczącą wymiany dóbr, przekazującą własność od sprzedającego do nabywcy po uzgodnionej cenie. Jest to rodzaj umowy prawnej, która w przypadku nieruchomości jest przekazaniem prawa własności domu, mieszkania czy działki na rzecz nabywcy.

Jakie są wymogi formalne, dotyczące umowy sprzedaży?

  • Umowa ma formę pisaną
  • Wszystkie umowy są spisywane przez adwokata, lub w biurze notarialnym
Bez spełnienia powyższych wymogów, w hipotece nie zostanie zarejestrowany wpis o nabyciu nieruchomości.

Jaka jest obligatoryjna treść umowy sprzedaży?

W umowie należy zawrzeć odpowiednie dane, stosownie do notarialnych, czy adwokackich procedur prawnych. Poniżej przedstawiamy najważniejsze elementy umowy.
  • Dane osobowe stron (imię, nazwisko, data urodzenia, panieńskie nazwisko matki, adres zamieszkania, nr PESEL, nazwa, adres siedziby, numer NIP
  • Szczegóły opisujące własność (nazwa miejscowości, numer działki ewidencyjnej)
  • Narodowość stron
  • Data i miejsce realizacji umowy
  • Parafy stron na wszystkich częściach umowy (włączając świadków) na każdej stronie, w przypadku umowy zawierającej wiele stron.

Jak mogę zminimalizować szansę oszustwa?

  • wybierz pewnego przedstawiciela prawnego
  • czytaj każdy dokument dokładnie
  • działaj z właściwą troską i zapobiegliwością

Co powinienem uwzględnić w wyborze przedstawiciela prawnego?

Bardzo ważnym jest wybór pewnego przedstawiciela prawnego. Odpowiedni przedstawiciel prawny, stosownie do jego rzetelności i wiedzy fachowej, uwzględnia wszystkie subtelności prawnego tytułu własności.
Nabywca powinien mieć umowę naszkicowaną przez jego/jej przedstawiciela prawnego, odpowiedzialnego przed nim, bądź strony wybierają prawnego przedstawiciela sprzedawcy, prosząc go o przedstawienie wzoru umowy do wglądu przed jej podpisaniem. Każde pojedyncze słowo może mieć istotnie zmienić znaczenie tekstu.
Zalecamy aby zawsze korzystać z usług przedstawiciela prawnego do nadzorowania procedury notarialnej, jak i wzoru umowy w celu zminimalizowania potencjalnych problemów.

Co jest istotne w przedstawionej dokumentacji?

Odczytanie i interpretacja dokumentów powinno rozpocząć się od dokumentu tytułu własności, zawierającego nazwisko właściciela, identyfikację własności, datę sporządzenia, obciążenia i przeszkody, itp. Tytuł własności nie może być starszy, niż 30 dni. (Jest to ważne, gdyż zmiany w stanie prawnym własności mogą być wprowadzone nawet w dniu spisywania umowy sprzedaży, włączając nabycie własności, lub długotrwały spór sądowy). Bardziej zapobiegliwi prawnicy zazwyczaj sprawdzają dokument tytułu własności na dzień zawarcia umowy lub przed zapłatą ceny nabycia.
Dodatkowo tytuł własności , dokument fundacyjny musi także zawierać wszystkie niezbędne detale dotyczące tej własności. Dokument fundacyjny wyjaśnia dokładnie, jakie są składniki nieruchomości.
Tytuł własności musi dotyczyć wyłącznie właściciela, który jest osobą wpisaną w księdze wieczystej. Także prowadzący przedstawiciel prawny lub notariusz jest zobowiązany do identyfikacji tożsamości stron, wskazane jest by starannie sprawdził tożsamość sprzedającego.
W związku z częstotliwością występowania podrobionych dokumentów kilka dodatkowych pytań i może niewielki dodatkowy wysiłek znacznie redukuje szansę oszustwa.
Zawsze przeczytaj ostateczną wersję umowy by uniknąć późniejszych nieporozumień i błedów drukarskich. Oszczędność kilku minut może zaowocować latami sporów sądowych lub nawet utratą własności.

Co należy do obowiązków sprzedającego?

Sprzedający musi poinformować nabywcę o wszystkich cechach nieruchomości, okolicznościach i warunkach, szczególnie wszystkich klauzulach i jej obciążeniach prawnych. Co więcej, sprzedający musi zapoznać nabywcę z dokumentami dotyczącymi takich okoliczności jak obciążenia nieruchomości i inne klauzule.
W przypadku gdy sprzedający nie potrafi wypełnić tych obowiązków, nabywca może:
  • żądać obniżenia ceny sprzedaży
  • unieważnić umowę
  • żądać odszkodowania
Nabywca nie może żądać odszkodowania, w przypadku nie sprawdzenia zapisów w księdze wieczystej.

Co może być potencjalną przeszkodą prawną?

Jest konieczne dokładne przeczytanie tytułu własności, najlepiej z pomocą profesjonalisty, by przeanalizować nawet najdrobniejsze detale mogące mieć istotne znaczenie.
Sprzedający jest zobowiązany przedstawić tytułu własności i wystawić własność wolną od obciążeń i przeszkód prawnych. Nabywca może żądać odszkodowania za spłatę obciążeń, lub samemu spłacić obciążenia na koszt sprzedającego.
Obciążenia wykazane w Księdze wieczystej to:
  • dzierżawa wieczysta
Własność może być ograniczona do dzierżawy wieczystej, osoba sprzedająca przelewa wówczas swoje prawa na nabywcę w tej samej formie. Zgoda osoby upoważnionej do dzierżawienia wieczystego nie jest warunkiem ważności umowy sprzedaży, jednak w przypadku dzierżawy wieczystej dożywotniej osoba upoważniona może rozporządzić własnością po śmierci dzierżawcy. Zapłata ceny sprzedaży lub jej ostatnia rata ma miejsce po tym, gdy osoba upoważniona do dzierżawienia wieczystego uchyli to prawo.
  • obciążenie hipoteki
Jeśli nieruchomość ma obciążoną hipotekę umowa sprzedaży może być zawarta mimo istniejących obciążeń. Nie jest potrzebne żadne oświadczenie czy zgoda od zastawcy hipotecznego. W zgodzie ze stosowaną praktyką, sprzedający podejmuje zobowiązanie do zdjęcia obciążenia w określonym czasie, lub nabywca część ceny zakupu niezbędną do uwolnienia zastawu hipotecznego wpłaca do zastawu przedstawicielowi prawnemu.
Kwota obciążeń i osoby i metody płacenia im zawsze powinny być włączone do umowy (jest to ważne, ponieważ kwota wykazana w Księdze wieczystej wykazuje jej wartość w momencie dokonania wpisu, a nie wartość z chwili dokonania transakcji)
  • prawo pierwokupu i obciążeń

Prawo pierwokupu i obciążeń stosuje sie najczęściej jako zabezpieczenie zastawu hipotecznego, w dokumencie tytułu własności nieruchomości. Umowa sporządzona w czasie obowiązywania prawa pierwokupu i obciążeń jest nieważna i bezcelowa.

W przypadku prawa pierwokupu i obciążeń zabezpieczających umowę dziedziczenia, przyszły spadkobierca musi wyrazić zgodę na zawarcie umowy. Prawo pierwokupu i obciążeń zawsze jest wykazane w rejestrze Księgi wieczystej i odnośne dokumenty zawsze są dostępne w hipotece, gdzie aktualny stan prawny jest rejestrowany. Zaleca się wynająć profesjonalnego doradcę prawnego, do zbadania aktualnego stanu prawnego i źródłowych dokumentów dotyczących prawa pierwokupu.

  • serwituty; prawo do egzekucji, prawo do eksploatacji itp.

Jakich wydatków należy oczekiwać przy umowie sprzedaży?

Stosuje się praktykę, że sprzedający ponosi koszty związane z wydaniem własności, wyjaśnieniem stanu pokazanego w rejestrach Ksiąg wieczystych (zapłatę długów z tytułu zastawu hipotecznego itp.) i podatki z tym związane.

Nabywca ponosi koszty sporządzenia umowy(prawnicy, itp.), opłaty skarbowe związane z nabyciem prawa własności i koszty wprowadzenia stosownych zmian w rejestrach Ksiąg wieczystych (prawny obowiązek związany z procedurą rejestracji własności)

Strony mają wolny wybór odnośnie obciążeń prawnymi kosztami, lecz się zgodzić.

Rynkowa cena obsługi prawnej zawiera się między 0,5 a 1,5 % ceny sprzedaży nieruchomości. Jeśli wartość procentowa jest niewystarczająca, minimalna wartość opłaty jest określona przez prawnika.

Wysokość opłat skarbowych jest ustalona przez dekret Ministerstwa Sprawiedliwości, odpowiednio do wartości konkretnego przypadku.